임대차 계약 전 국세 및 지방세 확인 보증금 지키는 핵심 팁

임대차 계약은 단순한 서류 절차를 넘어, 세입자의 재산과 직결된 중요한 행위입니다. 

특히 임대차 계약 전 국세 및 지방세 완납증명서 확인은 집주인의 체납 여부를 사전에 파악함으로써, 보증금 몰수나 공매 피해를 사전에 방지할 수 있는 핵심적인 방법입니다. 

이 문서는 단 몇 분의 확인만으로 수천만 원의 손해를 막을 수 있기에, 계약 전에 반드시 요청하고 확인하실 것을 권장드립니다.

국세 및 지방세 완납증명서 확인

임대차 계약 전 국세 및 지방세 완납증명서 확인은 세입자의 보증금을 지키는 데 있어 가장 기초적인 안전장치입니다.

다음과 같은 이유로 꼭 확인해야 합니다.

• 체납 사실이 있으면 부동산이 경매·공매에 넘어갈 수 있습니다.
• 이 경우 세입자는 후순위 채권자가 되어 보증금을 전액 회수하지 못할 위험이 있습니다.
• 국세와 지방세는 담보물건보다 먼저 변제됩니다.
• 이는 법으로 보장된 우선권으로, 세입자의 권리보다 앞서기 때문에 반드시 체크가 필요합니다.
• 최근 몇 년 사이 전세 사기 및 공매 피해가 급증하고 있습니다.
• 대법원 판례에서도 완납증명서 없이 계약한 임차인의 과실을 인정한 경우가 있습니다.

서류 한 장을 미리 확인함으로써 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있는 만큼, 계약 전 요구는 필수이며 선택사항이 아닙니다.

특히 5천만 원 이상의 보증금일 경우 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

국세 완납증명서 발급 방법

임대차 계약 전 국세 및 지방세 완납증명서 확인의 첫 번째 단계는 국세 완납 여부를 확인하는 것입니다.

홈택스를 통해 손쉽게 발급할 수 있으며, 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

1. 홈택스 접속 후 로그인

공동인증서 또는 간편인증을 통해 본인 확인을 진행합니다.

2. 증명서 발급 메뉴 선택

[민원증명] → [납세증명서(국세 완납증명서)] 항목 클릭

3. 신청서 작성

주소지, 주민등록번호 공개 여부, 수령 방법(PDF 또는 우편), 제출처(관공서, 금융기관 등) 선택

4. 신청 및 확인

신청 완료 후 [인터넷 접수 목록]에서 문서를 열람하고 출력하거나 저장

서류에는 체납 여부뿐만 아니라 유예 내역, 고지된 세금 존재 여부도 함께 확인할 수 있습니다.

※ 유효기간은 발급일로부터 30일이며, 고지세액이 있을 경우 그보다 짧아질 수 있으니 반드시 고지내역도 함께 확인해야 합니다.

실무에서는 인쇄본 대신 PDF 파일을 공유하는 방식이 간편하고 선호됩니다.

지방세 완납증명서 발급 절차

임대차 계약 전 국세 및 지방세 완납증명서 확인의 두 번째 항목은 지방세 체납 여부 확인입니다.

이때는 정부24(www.gov.kr)를 통해 진행하면 됩니다. 

절차는 다음과 같습니다.

1. 정부24 접속 및 로그인

공동인증서 또는 간편인증으로 로그인 후 민원 서비스 검색창에서 "지방세 완납증명서" 입력

2. 신청자 정보 입력

성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등 기본 정보 작성

3. 사용 목적 및 수령 방식 설정

'임대차 계약용' 선택 후 전자문서(PDF) 수령 방식으로 신청

4. 사전 동의 및 제출

구비서류 열람 동의 시 별도 서류 제출 없이 간편하게 처리 가능

5. 신청 내역 확인 후 문서 출력 또는 저장

지방세 완납증명서는 시·군·구청에서 부과하는 재산세, 주민세 등의 체납 여부를 명확히 보여줍니다.

이는 국세와 달리 지방 단위의 압류 가능성을 판단할 수 있는 중요한 기준입니다.

임대인이 다주택자인 경우, 대상 주소를 반드시 기재하여 정확한 조회가 이루어지도록 유도해야 합니다.

맺음말

임대차 계약 전 국세 및 지방세 완납증명서 확인은 단 10분의 수고로 수천만 원을 보호할 수 있는 가장 경제적이고 현실적인 방법입니다.

• 계약 전에 서류 요청을 통해 임대인의 신뢰도를 확인할 수 있습니다.
• 공인중개사를 통해 간접적으로 요청하면 부담 없이 서류를 받을 수 있습니다.
• 단순한 구두 약속이나 계약 조항만으로는 체납 리스크를 회피할 수 없습니다.
• 국세청과 지자체의 압류는 법적으로 우선권이 부여되므로, 임차인의 권리는 보호되지 않습니다.

이제는 정보가 없는 피해자가 되지 말고, 정보를 확인하는 예방자가 되어야 할 때입니다.

계약을 앞두고 있다면 지금 바로 해당 증명서를 요청하시고, 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.