다주택자라면 꼭 알아야 할 주택 임대수입 종합소득세 과세 기준

주택 임대수입 소득세 과세 기준은 2025년부터 크게 달라졌습니다.

특히 고가주택 기준이 상향되면서 다주택자나 임대사업자분들에게는 세금 부담을 줄일 수 있는 새로운 기회가 마련됐습니다.

이번 글에서는 바뀐 기준과 과세 방식, 절세 방안을 설명드리겠습니다.

기준시가 12억 원 초과부터 과세

주택 임대수입 소득세 과세 기준의 가장 큰 변화는 고가주택의 기준시가 상향 조정입니다.

중요 포인트는 아래와 같습니다.

이 조치로 인해 서울, 수도권의 9~12억 원 사이 주택을 소유한 임대인은 임대소득에 대한 세금에서 제외되는 경우가 많아졌습니다.

특히 고가 1주택자의 경우 이번 완화 조치가 절세 기회로 작용할 수 있습니다.

다만, 기준시가는 국토교통부가 고시한 가격으로, 매매가가 아닌 공시지가를 참고해야 합니다.

임대소득이 발생하는 주택의 기준시가가 과세연도 말일(12월 31일) 기준으로 12억 원을 초과하는지 여부가 과세 판단 기준입니다.

주택 임대수입 소득세 과세 기준은 보유 주택 수에 따라 소득세 신고 의무 여부가 달라집니다.

아래 항목 중 한 가지라도 해당되면 과세 대상이 됩니다.

이 기준은 실제 임대 소득이 발생하지 않았더라도 과세 대상 여부를 결정하는 핵심 요건입니다.

단일 주택이라도 기준시가가 12억 원을 넘으면 과세 대상이며, 두 채 이상일 경우에는 주택 가격과 관계없이 과세가 적용됩니다.

따라서 다주택자는 각 보유 주택의 등기 형태, 임대 여부, 소재지(국내·국외)에 따라 종합소득세 신고 여부를 결정해야 하며, 단순히 주택 수만으로는 판단이 어렵기 때문에 개별 확인이 필요합니다.

주택 임대수입 소득세 과세 기준에 따라 보증금에 대한 과세 여부는 간주임대료 적용 요건을 충족하는지에 따라 달라집니다.

과세 대상이 되는 경우는 다음과 같습니다.

해당 조건에 모두 해당될 경우, 초과 보증금의 60%에 정기예금 이자율(2023년 기준 2.9%)을 적용한 금액이 간주임대료로 간주되며, 소득세 과세 대상이 됩니다.

예를 들어, 전세 보증금과 월세 보증금 합산액이 4억 원이고 위 조건을 모두 만족한다면, 1억 원(초과분)의 60%에 해당하는 6천만 원에 대해 2.9%를 곱한 금액이 임대소득에 추가됩니다.

단, 소형주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 대상에서 제외됩니다.

월세 수입은 이러한 조건에 상관없이 전액 과세됩니다.

주택 임대수입 소득세 과세 기준은 해마다 달라지는 소득세법 개정에 따라 그 판단 기준이 달라집니다.

2025년 기준으로는 고가주택 기준의 완화, 간주임대료 적용 요건 강화, 2천만 원 이하 분리과세 선택 가능 등 임대인의 세금 전략에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소들이 다양합니다.

이에 따라 본인의 상황에 맞는 과세 방식과 신고 절차를 정확히 이해하고, 필요 시 전문가 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.